Segundo Alex Nabuco dos Santos, pessoa jurídica e aluguel em 2026 entram em um novo patamar de complexidade fiscal, porque as locações passam a orbitar o IVA dual (IBS + CBS) e deixam de ser “apenas receita de aluguel” para virar operação com apuração, destaque e regras próprias. O ponto decisivo é entender que a mudança não é só sobre alíquota, mas sobre método: quem não reorganizar contrato, precificação e rotinas de compliance pode perder rentabilidade sem perceber.
Além do impacto econômico, o novo modelo tende a exigir mais disciplina documental e integração com sistemas, já que 2026 inaugura um período de teste com valores simbólicos destacados e obrigações preparatórias, antes do início efetivo da CBS em 2027 e da entrada gradual do IBS mais adiante. Saiba mais no texto a seguir:
Pessoa jurídica e aluguel em 2026: por que locações de PJ entram no escopo do IBS e CBS
A reforma tributária consolidou o IVA dual, composto por CBS (federal) e IBS (estadual/municipal), com transição até 2033 e fases bem definidas. Em 2026, o país inicia testes nacionais, com destaque simbólico de CBS e IBS em documentos fiscais, justamente para calibrar sistemas e rotinas antes da cobrança efetiva. A partir de 2027, a CBS entra em vigor e substitui PIS/Cofins, enquanto o IBS passa a ser implantado gradualmente em etapa posterior, no desenho de transição.
Nesse cenário, a locação feita por pessoa jurídica passa a ser tratada dentro da lógica de operação onerosa sujeita ao novo sistema, o que muda a leitura do contrato corporativo. De acordo com Alex Nabuco dos Santos, o aluguel empresarial vira um “produto fiscal”: preço, reajuste, responsabilidades e forma de cobrança precisam considerar o imposto destacado, o fluxo de caixa e os riscos de interpretação. Assim, a negociação passa a ser também técnica, porque qualquer falha de registro ou documentação pode virar custo não planejado.
Carga efetiva, redutores e a diferença entre “alíquota cheia” e custo real
Uma confusão comum é olhar a alíquota padrão do IVA e concluir que o aluguel ficará automaticamente inviável. Na prática, as regras para operações imobiliárias preveem redutores relevantes, e análises sobre a LC 214/2025 destacam redução de 70% na incidência para locação (em linhas gerais, para locação não por temporada), o que derruba a carga efetiva em relação à alíquota cheia. Isso não elimina o impacto, mas altera completamente o tamanho do problema e a forma de precificar o aluguel líquido.
Ainda assim, a conta “real” não é apenas matemática de percentual, porque envolve a não cumulatividade e a possibilidade de crédito. Como ressalta Alex Nabuco dos Santos, é aqui que empresas locadoras ganham vantagem quando tratam o aluguel como operação estruturada: se o locatário for contribuinte e a locação estiver ligada à atividade tributada, pode existir aproveitamento de crédito de IBS/CBS, o que reduz o peso econômico do tributo no custo final da ocupação.
O que muda na prática para empresas locadoras
A partir de 2026, a mudança mais profunda para empresas locadoras é operacional: controles, emissão de documentos, organização de contratos e governança fiscal passam a influenciar diretamente a margem. O próprio governo e materiais de transição indicam que o período de teste já exige adaptação de sistemas e documentos fiscais eletrônicos com destaque de IBS/CBS, o que traz o tema para o dia a dia, mesmo antes da cobrança “cheia”.
No campo estratégico, o contrato corporativo tende a ficar mais detalhado, com cláusulas voltadas a tributos, repasse, crédito, obrigações acessórias e cenários de mudança normativa. Conforme informa Alex Nabuco dos Santos, empresas locadoras que atuam com portfólio relevante devem tratar 2026 como ano de “modelagem”: simular impacto por imóvel e por locatário, revisar modelos de reajuste, criar rotinas de conferência documental e padronizar a forma de apresentação do preço (bruto x líquido).
Por fim, pessoa jurídica e aluguel em 2026 exigem uma virada de chave: locação corporativa passa a conversar com o IVA dual (IBS + CBS), com transição, testes e obrigações que tornam a operação mais técnica e mais auditável. O impacto não se resume a “pagar mais imposto”, porque envolve redutores, lógica de crédito, desenho contratual e capacidade de repasse conforme o perfil do locatário. Como indica Alex Nabuco dos Santos, quem ignorar essa engrenagem pode sentir o efeito na margem e na vacância.
Autor: Vlasov Gogh
